Quando Luiz Inácio Lula da Silva, Presidente da República do Governo Federal apresentou o novo pacote de crédito imobiliário, a expectativa foi de alívio imediato para milhares de famílias que enfrentam juros abusivos.
O anúncio ocorreu em São Paulo, dia 10 de outubro de 2025, durante uma coletiva na sede da Caixa Econômica Federal. A medida chega em clima de Selic alta – a taxa básica permaneceu em 15% desde o último encontro do Copom – e tem como alvo a classe média, que ainda se sente à margem do programa Minha Casa, Minha Vida.
Contexto econômico e a taxa Selic
Desde o início de 2025, a política monetária brasileira tem mantido a Selic em patamares recordes. Cada ponto percentual acima de 14% eleva o custo do crédito em aproximadamente 0,3 ponto do PIB, segundo o Banco Central. Para o financiamento habitacional, isso se traduz em taxas que variam de 11,29% a 13,50% ao ano mais a Taxa Referencial (TR), conforme levantamento da MySide em outubro de 2025.
Os números são assustadores: Luiz França, presidente da Abrainc apontou que cada 1 ponto percentual de alta na Selic retira do mercado cerca de 166 mil famílias que poderiam adquirir um imóvel.
Impacto nos compradores: o caso de Pedro Cortez
Entre os afetados está Pedro Cortez, advogado de 42 anos, que vê o sonho do apartamento na Barra Funda (zona oeste de São Paulo) cada vez mais distante. "A taxa de financiamento chegou a 13,5% ao ano e ainda tem a correção pelo INCC. Não dá para bancar a entrada", disse Cortez, que ganha cerca de R$ 12 mil mensais.
Historicamente, o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) permitia financiamento de até 70% do valor do imóvel. Hoje, com a nova regra da Caixa, esse percentual sobe para 80%, reduzindo significativamente o valor de entrada exigido.
Novas medidas anunciadas pelo governo
- Teto máximo de financiamento passa de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
- Limite de juros no SFH fixado em 12% ao ano, com variação mínima em torno da taxa de poupança.
- Caixa Econômica Federal pode financiar até 80% do valor do bem.
- Redução gradual do compulsório da poupança: de 20% para 15% e, depois, eliminação total.
- Banco Central abre mão da regra que limita a destinação de recursos da poupança a 65% para crédito habitacional.
Anderson Morais, diretor comercial da BRZ Empreendimentos explicou que a combinação de teto maior e financiamento de 80% deve "desbloquear cerca de R$ 111 bilhões de recursos no primeiro ano, dos quais R$ 52,4 bilhões são novos recursos destinados ao crédito habitacional".
Reações do setor e expectativas
Além da Abrainc, a CNI (Confederação Nacional da Indústria) e a CUT (Central Única dos Trabalhadores) saudaram a iniciativa, apontando que juros mais baixos impulsionam consumo e geram novos postos de trabalho na construção civil.
Já o Jader Filho, ministro das Cidades descreveu o programa como "a segunda revolução histórica no financiamento habitacional", ressaltando que a primeira, lançada em 2009, focou na baixa renda, enquanto esta visa a classe média com renda mínima de R$ 12 mil mensais.
Desdobramentos e projeções para 2027
As mudanças terão vigência plena a partir de janeiro de 2027, mas já se espera um efeito imediato na oferta de crédito. O Banco Central, ao liberar recursos antes presos ao compulsório, projeta a liberação de cerca de R$ 50 bilhões em novos recursos, o que deve reduzir a taxa efetiva de financiamento para níveis próximos ao teto de 12%.
Especialistas da MySide apontam que, se a taxa Selic começar a cair ainda em 2025, o pacote pode acelerar a compra de imóveis em até 15% mais rápido que a média dos últimos três anos.
Entretanto, há cautela: a estabilidade fiscal e a confiança dos investidores ainda são incertas. Caso o governo enfrente dificuldades para controlar o déficit, a política de juros pode sofrer pressões contrárias, ameaçando a sustentabilidade do modelo.
Principais números do novo pacote
- Teto de financiamento: R$ 2,25 milhões.
- Limite de juros: 12% ao ano + TR.
- Financiamento da Caixa: até 80% do valor.
- Recursos liberados (compulsório): R$ 50 bilhões.
- Projeção de recursos totais no primeiro ano: R$ 111 bilhões.
Perguntas Frequentes
Como o novo teto de R$ 2,25 mi afeta quem busca financiamento?
A elevação do teto permite que famílias que antes precisavam de imóveis abaixo de R$ 1,5 mi agora considerem opções mais amplas, sobretudo em áreas com preços acima de R$ 1,8 mi. Isso amplia o leque de escolha e reduz a pressão sobre o mercado de lançamentos de baixa escala.
Quem tem direito às condições especiais da Caixa?
O programa se destina a famílias com renda mensal a partir de R$ 12 mil, que não se enquadram no Minha Casa, Minha Vida. O comprador deve comprovar renda, não possuir restrições de crédito e destinar, no mínimo, 20% do valor total do imóvel ao financiamento.
Qual o impacto da redução do compulsório da poupança?
Ao diminuir o percentual obrigatório de 20% para 15% – e, futuramente, eliminá‑lo – os bancos terão cerca de R$ 50 bilhões adicionais disponíveis para alocação em crédito habitacional, o que deve baixar as taxas de juros e ampliar o volume de novos contratos.
O limite de 12% ao ano para juros será fixo?
O teto de 12% ao ano se aplica ao SFH e será revisado anualmente pelo Banco Central. Na prática, a maioria dos bancos tende a oferecer taxas próximas à taxa média da poupança, que atualmente gira em torno de 10,5%.
Quando as novas regras entrarão em vigor?
A transição começa imediatamente, mas a aplicação plena dos mecanismos – especialmente a eliminação total do compulsório – está prevista para janeiro de 2027, quando o Banco Central emitirá a regulamentação final.
1 Comentários
Jaqueline Dias 12 outubro 2025
O novo teto de R$ 2,25 mi demonstra um esforço evidente para alinhar o financiamento habitacional às necessidades da classe média, mas ainda deixa margem para aprimoramentos que poderiam tornar o acesso ao crédito realmente universal.